Mercredi 4 avril 3 04 /04 /Avr 21:18

A 134 milliards d'euros sur un an, le crédit à l'habitat retrouve son niveau de septembre 2010 :

creditHabitat-production-fev12.PNG

 

L'un des derniers commentaires qu'on m'a laissé sur ce blog, avant que je disparaisse pour quelques temps sous une montagne de couches, me demandait quel impact avait le crédit immobilier - sous-entendu sur le marché immobilier je suppose.

 

Je vous propose donc une formule d'une grande complexité :

 

 ProductionCreditHabitatTotal + ApportCashTotal = volume * prix

 

L'apport dans une transaction immobilière est inférieur à 50%, donc une baisse de la production de crédit à forcement un impact important sur le couple [volume, prix].

 

Mais dans quelles proportions ?

 

Sur la période récente, nous avons eu l'occasion d'observer une telle baisse de la production de crédit. Voici ce que cela donne sur le volume :

CreditVsVolume.PNG

Et sur les prix :

CreditVsPrix.PNG

 

Sur la période 2002-2006, la montée de la production de crédit n'a aucun impact sur les volumes dans l'ancien (en fait, il a un impact sur le volume dans le neuf avec un record de construction en 2006-2007). C'est surtout le prix qui explose dans ces années là.

 

Ensuite, à partir de 2006, la production de crédit diminue. Paradoxalement, dans un premier temps les prix continuent de monter .... L'ajustement se fait donc sur le volume. Il faut attendre 2 ans, et l'année 2008, pour que les prix commencent à leur tour à s'ajuster.

 

Avec la reprise du crédit à partir de l'automne 2009, le prix et le volume se reprennent immédiatement.

 

On touche là à une caractéristique fondamentale du marché immobilier, le manque d'élasticité des prix, en particulier à la baisse. Alors qu'une action en bourse peut perdre 10% de sa valeur en une journée, il faut des années pour que le prix d'un bien immobilier s'ajuste à la baisse.

 

Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce phénomène. Par exemple :

  • une transaction immobilière prend plusieurs mois entre la décision de vendre et la vente effective, contre une minute pour une action.
  • il est très difficile pour un propriétaire d'une résidence principale de réevaluer son bien immobilier à la baisse, à cause du lien affectif qui le lie à elle
  • En cas de baisse, ou même de stagnation du marché (en tenant compte des frais de notaires), le propriétaire peut se retrouver à réaliser une perte très importante, dûe à l'effet de levier du crédit. La tentation du "pas vendu-pas perdu" est alors forte, bien qu'illogique

En conséquence, il faudrait que la baisse de la production de crédit à l'habitat soit durable pour qu'on puisse esperer (ou craindre, selon le point-de-vue) une baisse des prix.

 

A suivre ...

Par Fabien Pot - Publié dans : crédits-dettes
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Commentaires

Welcome back,

Je compatis, moi c'est pour bientot les couches!!!
On apercoit le bout du tunnel (de Friggit?)et la lumiere, j'espere juste que c'est pas le train du lobby immo qui déboule!
Commentaire n°1 posté par Dju le 06/04/2012 à 13h47
Quand est il de l'encours de crédits ? Y a t il aussi des corrélations intérressantes a observer comme pour la production de crédits ?
Commentaire n°2 posté par Nam le 26/04/2012 à 11h02

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