Hausse des prix de 1.8% dans l'immobilier ancien au T4 2009

L'Insee confirme la hausse des prix dans l'immobilier ancien en fin d'année. Sur un an la baisse est encore de 4,4%, mais la tendance s'est inversée depuis l'été :


D'autre part, le nombre de transactions augmente pour la première fois depuis la mi-2007 en glissement annuel, même si le chiffre est encore très bas (575 000 transactions environ en 2009, contre plus de 800 000 en 2006).

Inutile de se voiler la face : à ma grande surprise (et à celle de pas mal d'autres), les prix de l'immobilier sont repartis à la hausse, après une correction modeste. C'est d'autant plus frappant que la courbe des prix aux Etats-Unis suit la même tendance.

Quelques raisons qui peuvent expliquer ce phénomène :

• la baisse des taux : ils sont passés de 5,19% en decembre 2008, à 3,91% en décembre 2009 en moyenne pour un crédit à taux fixe (source: Banque de France). Pour une mensualité de 1500 euros sur 20 ans, la capacité d'emprunt est donc passée en 12 mois de 225 000 euros à 250 000 euros (+11%).
• la multiplication des aides d'état : loi Scellier (2009), déduction des intérêts d'emprunt (2007), doublement du prêt à taux 0 (2009), rachat de 30 000 logements neufs (2009)... Tous ces dispositifs, qui coûtent extrèmement cher à l'état, permettent de soutenir les prix.
• la relative confiance des français : La confiance des français dans l'avenir économique du pays s'est améliorée de manière continue depuis l'automne 2008. Il est évident que cela compte dans un acte d'achat qui engage sur 15 ans ou plus.

Cependant, je pense que la hausse ne peut pas se poursuivre beaucoup plus longtemps car :

• la baisse des taux est terminée : les taux ne pourront pas aller beaucoup plus bas. En effet, il faudrait pour cela que la BCE baisse son taux directeur sous les 1%, ce qui est très improbable. Soit la situation économique s'améliore, et dans ce cas les taux remonteront, ce qui aura un effet négatif sur la capacité d'emprunt, et donc sur les prix, soit l'économie ne va pas mieux et les taux restent bas, mais cela aura un effet négatif sur le niveau de l'emploi et le moral des français, ce qui devrait jouer négativement sur les prix également.
• les aides d'états devraient diminuer : face à des déficits insoutenables, le gouvernement devra tailler dans les dépenses. Déjà plusieurs députés s'élèvent contre le coût exorbitant des dispositifs de défiscalisation. Au mieux, ces derniers seront maintenus, mais plus probablement, ils seront réduits.
• le sentiment économique repart à la baisse : Au mois de février, la confiance des ménages dans la situation économique diminue nettement. En l'absence d'une reprise forte qui me parait plus qu'improbable, les français devraient rester méfiants et attentistes

Pour conclure, je pense que la situation actuelle du monde occidental ressemble beaucoup à celle du Japon des années 90. Les prix de l'immobilier ont baissé là-bas pendant 17 ans ! Seul un retour de l'inflation, à un horizon inconnu, pourrait inverser la tendance de fond.