Immobilier : pourquoi il ne faut pas croire au rebond

Publié le par eco-france

Coup sur coup, meilleursTaux, Century 21 et seloger.com nous annoncent la fin de la baisse des prix dans l'immobilier, et la reprise des transactions. Faut-il y croire ? Pas de suspens, la réponse est bien sûr non.

D'abord, il est bien évident qu'on ne peut pas faire confiance à une entité à la fois juge et partie. Tous ces organismes ont intérêt à dire que le marché se porte bien, leurs chiffres d'affaire en dépendent directement. L'acte d'achat d'un bien demande une certaine confiance en l'avenir, car on s'endette souvent sur une très longue période. Il faut donc rassurer le client sur la valeur de son investissement.

Ensuite, il faut bien comprendre que le marché immobilier est très saisonnier. Il rebondit souvent aux deuxièmes et troisièmes trimestres. Ci-dessous, la variation des prix de l'immobilier en données non CVS (corrigé des variations saisonnières), par trimestre sur 13 ans :



Les prix progressent aux T2 et T3, puis stagnent aux T4 et au T1. La raison est facile à comprendre : les ménages achètent majoritairement en avril, mai et juin, pour pouvoir déménager durant l'été. Les derniers servis durant l'été sont obligés d'accepter le prix du vendeur, car ils doivent souvent être dans leur nouveaux murs pour la rentrée scolaire en septembre. Au contraire, les vendeurs qui n'ont pas réussi à vendre pendant l'été se retrouvent à l'automne avec un nombre réduit d'acheteurs potentiels en fâce d'eux, et doivent faire des concessions.

Voici une projection des prix aux T2, T3 et T4 2009, si la tendance baissière se poursuit au même rythme qu'au T1, en appliquant une CVS "basique" (T1:2009 + Tn:Moyen - T1:Moyen):



Conclusion : le seul indicateur qu'il est interessant de suivre est donc l'indice INSEE-Notaires, en données CVS, le reste n'est que de la publicité gratuite que les agents immobiliers se font sur le dos de médias crédules.

Publié dans immobilier

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Investissements et placements 31/07/2009 13:22

Effectivement, lorsque la majorité des nouvelles sont données par des organismes juges et parties, il faut garder un certain esprit critique. Je pense qu'il serait intéressant de trouver un comparatif de l'evolution à la baisse des prix entre les différents pays européens. Savez-vous où on peut trouver celà ?

pipogh 12/07/2009 13:30

Juste des faits :
Pour les gros montants, je continue à faire la conversion des euros en francs car j'estime que le passage à l'euro nous a bien plombé et plumé. Coefficient 6,56 !! 6000€/m2 => 39400 Francs/m2 !
Nos salaires n'ont malheureusement pas été multiplié par ce coef.

Prenons exemple de Paris 9ème, il était à 2501€/m2 au 1er trimestre 2000,
3021€/m2 au 1er T 2001,
3205€/m2 au 1T 2002,
3534€/m2 au 1T 2003,
4076€/m2 au 1T 2004,
4787€/m2 au 1T 2005,
5332€/m2 au 1T 2006,
5835€/m2 au 1T 2007,
6569€/m2 au 1T 2008,

*Les chiffres publiés par les notaires

Multiplions tous ces chiffres par 6,56 et voyez s'il est intéressant d'acheter à Paris !

Personnellement, je n'achète pas dans Paris au prix actuels. M'endetter pour payer des intérêts d'emprunts sur plus de 20 ans en sachant que les prix actuels sont ahurissants !

receveur 09/07/2009 18:59

Bonjour,
Je vous remercie tous pour vos contributions qui confortent mes "intuitions".
J'aimerais beaucoup que Jean-Yves M développe sa note de fin de post concernant une loi votée sur la rénovation thermique OBLIGATOIRE pour les bâtiments anciens.
PEut-il me donner ses sources ?
Je me doutais bien que cela allait tomber un jour, ms je ne pensais pas qu'une loi avait déjà été votée.
MErci beaucoup pour votre réponse

eco-france 20/07/2009 19:47


C'est pas exactement ça je crois.

Il existe des mecanismes fiscaux avantageux pour les proprietaires pour la renovation thermique. Le côté "obligatoire" est une confusion je pense avec le fait que le proprio peut faire porter une
partie des frais au locataire, en augmentant les charges.


nicolas 06/07/2009 07:55

Bonjour

Je me permets d'intervenir car j'interviens régulièrement sur le forum immo de bourso, et un post faisait remonter votre article que je trouve trés intéressant du reste.
Comme vous je suis persuadé de la baisse de l'immo sur une certaine période et moi aussi j'avoue que le lobby des gros groupes ainsi que de TF1 (bouygues) sur ces derniers jours m'a vraiment cassé les pieds. Travaillant dans la banque, j'attends la baisse de l'immo depuis début 2006 environ car pas mal de signaux éco sont dans le rouge selon moi. Même auprés de mes collègues je passais pour un illuminé à l'époque, c'est marrant ça a changé ;)
Tout cela pour dire que l'immo a un vrai cycle ! Depuis le temps que je monte des prêts on voit que la saison est toujours entre mars et juin/juillet. Cette année n'a pas dérogé, dés le printemps les gens sont revenus faire des simulations ou la tournée des banques pour avoir le meilleur taux. Ce qui chanque cette année c'est que le nombre de dossiers monté a diminué de moitié par rapport aux dernières années à date équivalente. Et surtout là ça s'arrête....
L'année dernière ion commençait à sentir la crise venir et malgré tout on a fait une bonne saison de mars à juillet 2008, mais à partir de septembre 2008 à fin février 2009, je n'ai pas eu un seul client pour de l'immo et ça c'était la nouveauté !!! Et que croyez vous qu'il cva se passer cet été et surtout à la rentrée.
Il y a encore un paquet de mauvaises nouvelles éco qui doit tomber et notamment des USA concernant les crédits (aprés les subprimes, on aura les Alt A et les ARM)et d'autres petites choses car les mauvaises nouvelles n'arrivent souvent qu'en été et le temps de les digérer, la rentrée sera là et l'éco va replonger... Alors on refera la même chose que l'année dernière en immo. Au passage là ou je bosse j'ai pu constater une baisse de 15%/18% sur l'ancien et 8%/10% sur le neuf, et à mon avis ça devrait encore bien baisser d'ici l'année prochaine...
Pour moi l'immo va baisser jusqu'à la fin 2010, début 2011 puis stagnera sur encore au moins 2/3 ans. n'attendez pas une reprise de prix avant 2013/2014...
Bonne journée

eco-france 06/07/2009 17:38


Merci Nicolas, ce témoignage est très interessant.


aztaparluze 05/07/2009 20:32

Votre article est très juste maintenant il me faut tout de même vous poser la question suivante.
J'habite dans le sud ouest (bayonne)et force est de constater le fait suivant.Après un automne 2008
catastrophique les ventes repartent très sérieusement dans le neuf comme l'ancien .
C'est ma constatation(Je temporise sur une baisse de l'immo avant de me lancer dans un achat,je surveille donc très régulièrement les annonces immo ) et non pas la lecture des journaux "spécialisés" qui me fait dire cela alors que croire?Que faire?

eco-france 05/07/2009 22:37


Il me semble que c'est le sujet de mon artlcle :-)

En effet, il est normal que le marché reparte au T2 et T3. Mais si pendant cette période très active, les prix ne font que stagner, c'est que la tendance baissière est préservée. Maintenant, je
peux bien sûr me tromper, mais je ne vois pas ce qui pourrait faire repartir la machine. L'économie est un tout, et les prix ne peuvent pas grimper quand les gens s'appauvrissent ...