Immobilier : pourquoi il ne faut pas croire au rebond
Coup sur coup, meilleursTaux, Century 21 et seloger.com nous annoncent la fin de la baisse des prix dans l'immobilier, et la reprise des transactions. Faut-il y croire ? Pas de suspens, la réponse est bien sûr non.
D'abord, il est bien évident qu'on ne peut pas faire confiance à une entité à la fois juge et partie. Tous ces organismes ont intérêt à dire que le marché se porte bien, leurs chiffres d'affaire en dépendent directement. L'acte d'achat d'un bien demande une certaine confiance en l'avenir, car on s'endette souvent sur une très longue période. Il faut donc rassurer le client sur la valeur de son investissement.
Ensuite, il faut bien comprendre que le marché immobilier est très saisonnier. Il rebondit souvent aux deuxièmes et troisièmes trimestres. Ci-dessous, la variation des prix de l'immobilier en données non CVS (corrigé des variations saisonnières), par trimestre sur 13 ans :
Les prix progressent aux T2 et T3, puis stagnent aux T4 et au T1. La raison est facile à comprendre : les ménages achètent majoritairement en avril, mai et juin, pour pouvoir déménager durant l'été. Les derniers servis durant l'été sont obligés d'accepter le prix du vendeur, car ils doivent souvent être dans leur nouveaux murs pour la rentrée scolaire en septembre. Au contraire, les vendeurs qui n'ont pas réussi à vendre pendant l'été se retrouvent à l'automne avec un nombre réduit d'acheteurs potentiels en fâce d'eux, et doivent faire des concessions.
Voici une projection des prix aux T2, T3 et T4 2009, si la tendance baissière se poursuit au même rythme qu'au T1, en appliquant une CVS "basique" (T1:2009 + Tn:Moyen - T1:Moyen):
Conclusion : le seul indicateur qu'il est interessant de suivre est donc l'indice INSEE-Notaires, en données CVS, le reste n'est que de la publicité gratuite que les agents immobiliers se font sur le dos de médias crédules.
D'abord, il est bien évident qu'on ne peut pas faire confiance à une entité à la fois juge et partie. Tous ces organismes ont intérêt à dire que le marché se porte bien, leurs chiffres d'affaire en dépendent directement. L'acte d'achat d'un bien demande une certaine confiance en l'avenir, car on s'endette souvent sur une très longue période. Il faut donc rassurer le client sur la valeur de son investissement.
Ensuite, il faut bien comprendre que le marché immobilier est très saisonnier. Il rebondit souvent aux deuxièmes et troisièmes trimestres. Ci-dessous, la variation des prix de l'immobilier en données non CVS (corrigé des variations saisonnières), par trimestre sur 13 ans :
Les prix progressent aux T2 et T3, puis stagnent aux T4 et au T1. La raison est facile à comprendre : les ménages achètent majoritairement en avril, mai et juin, pour pouvoir déménager durant l'été. Les derniers servis durant l'été sont obligés d'accepter le prix du vendeur, car ils doivent souvent être dans leur nouveaux murs pour la rentrée scolaire en septembre. Au contraire, les vendeurs qui n'ont pas réussi à vendre pendant l'été se retrouvent à l'automne avec un nombre réduit d'acheteurs potentiels en fâce d'eux, et doivent faire des concessions.
Voici une projection des prix aux T2, T3 et T4 2009, si la tendance baissière se poursuit au même rythme qu'au T1, en appliquant une CVS "basique" (T1:2009 + Tn:Moyen - T1:Moyen):
Conclusion : le seul indicateur qu'il est interessant de suivre est donc l'indice INSEE-Notaires, en données CVS, le reste n'est que de la publicité gratuite que les agents immobiliers se font sur le dos de médias crédules.